segunda-feira, 11 de outubro de 2010

TAXAS DE CORRETAGEM EM DISCUSSÃO

Valores embutidos nos preços dos imóveis são questionados por quem compra unidades na planta. Judiciário tem dado ganho de causa a mutuários que tiveram que arcar com despesa. Uma médica chegou a receber R$ 24.400

POR MAX LEONE

Rio - A falta de informação sobre a cobrança taxa de corretagem para quem compra imóvel na planta tem motivado indenizações em dobro na Justiça. Repassada aos mutuários na hora da assinatura dos contratos sem comunicação prévia e maiores esclarecimentos, a remuneração de serviços dos corretores imobiliários — que varia de 5% a 6% do valor do imóvel — acaba embutida no preço final dos empreendimentos. Uma das ações vitoriosas no Judicário do Rio rendeu a uma médica, que mora da Barra da Tijuca e não quis se identificar, R$ 24.479,08 a título de danos materiais. Ela havia desembolsado cerca de R$ 10.350 para arcar com as despesas de corretagem.
“A pessoa não pode pagar por um serviço que não foi combinado, que não foi informado anteriormente. Há muitos casos em que as construtoras cobram a corretagem do consumidor, que não sabe do que se trata. O Código de Defesa do Consumidor não permite isso”, explica o advogado autor da ação José Roberto de Oliveira, presidente da Associação Nacional de Assistência ao Consumidor e Trabalhador (Anacont).
No caso da médica, a Primeira Turma Recursal do Tribunal de Justiça do Rio (TJ-RJ) proferiu a sentença no dia 1º de setembro. A proprietária do imóvel no Condomínio Verano Barra Residence Park entrou com processo em 2009 contra a CR2 Empreendimentos. Procurada, a construtora não quis se pronunciar sobre o assunto.
Outro vitorioso contra a cobrança que entrou com processo — a decisão ainda é de primeira instância —, o servidor público Henrique da Rocha Vassali, de 35 anos, pagou cerca de R$ 10 mil para os corretores em 2008. Ele receberá de volta R$ 18.600, corrigidos, estipulados pelo juiz.

“Na hora de assinar o contrato temos que preencher vários cheques. Não deixaram claro que era para pagar, entre outras coisas, os corretores. Me senti lesado”, explica o servidor, dono de um imóvel na Barra.
A gerente Virgínia Maria Gonçalves, de 54 anos, também resolveu recorrer à Justiça para ter de volta os R$ 12.347 pagou a título de corretagem em 2005. “Fiz cinco cheques com valores diferentes para pagar os corretores. Na época estava entusiasmada com a compra do apartamento não questionei. Mas me cobraram um serviço que deveria ter sido pago pela construtora”, lembra. A próxima audiência está marcada para o dia 3 de dezembro no 4º Juizado Especial no Catete.
Valores não constam na escritura do apartamento

Os valores da corretagem, normalmente não constam na escritura dos imóveis. Quando o negócio é feito o preço das unidades considera a taxa de remuneração dos corretores. “Ao todo, eu financiei cerca de R$ 220 mil, mas na escritura saiu que o preço do apartamento ficou em R$ 210. A diferença foi da corretagem que acabei financiando também e pagando mais juros”, informa o servidor público Henrique Vassali.

De acordo com o processo da médica que ganhou indenização ma Justiça, o imóvel custou ao todo R$ 217.350, mas na escritura constava que valia R$ 207 mil. A diferença foi para os corretores.

O presidente em exercício do Conselho Regional de Imóveis do Rio de Janeiro (Creci-RJ), Edécio Cordeiro, defende a cobrança da taxa. Baseado na Lei 6.530 de 1978, ele alega que o corretor tem direito de receber pelos serviços prestados.

“Normalmente quem paga é quem contrata o corretor. Mas se houver acordo entre as partes, não há problema. Quem compra pode pagar. É preciso estar previsto no contrato”, argumenta.
COMENTÁRIO À REPORTAGEM
RHANE FERRAZ MACIEL – TURMA D
Mesmo que eu próprio não concorde com o estereótipo ligado ao “jeitinho brasileiro” aquele que vê todo brasileiro como um aproveitador em potencial, que está sempre disposto a levar vantagem no que for possível – a reportagem acima não deixa dúvidas que, mesmo que a grande maioria dos brasileiros não se encaixa nesse estereótipo, há uma outra parcela que vê nesse tipo de conduta não só uma chance de ganhar mais dinheiro, mas uma verdadeira nova maneira de fazer negócio.
Resumindo o que conta a reportagem: construtora contrata com um corretor, corretor faz seu trabalho conseguindo um comprador para o imóvel e, assim, satisfaz a prestação que lhe cabe no contrato, e para fechar a equação, o comprador paga a comissão ao corretor, satisfazendo, assim, a prestação que, pelo contrato, caberia à construtora.
É, tem mesmo alguma coisa errada, e o pior, a maneira como é realizada a compra do imóvel nem sempre – ou mesmo nunca – deixa claro ao comprador que ele está pagando pelo serviço da corretagem.
O Código Civil de 2002, o primeiro a tratar diretamente do contrato de corretagem, o define em seu artigo 722, e, pela própria definição do contrato de corretagem, percebemos que a prática descrita á ilegal:
"pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas" (art. 722 do Código Civil)
Percebe-se, assim, que um comprador em potencial poderia, sem sombra de dúvidas, contratar o serviço de um corretor para lhe obter um negócio – compra de imóvel, por exemplo – e a ele, comprador, caberia o pagamento da comissão. Nada mais justo e comum, dois contratantes ligados por contraprestações.
Porém, o que acontece é bem diferente disso. Nos casos tratados na reportagem quem contrata com o corretor é a construtora, se desonerando às custas do comprador, em uma prática, no mínimo, abusiva.
Mas, graças à indignação de alguns e à atuação bastante digna de nossos tribunais, tal prática vem sendo combatida. As indenizações de que trata a reportagem são apenas um começo do que há de ser feito para que condutas como essa – em que o consumidor, quase sempre parte frágil no contrato, acaba sendo lesado – sejam exterminadas no nosso país.
E quanto aos estereótipos negativos ainda relacionados aos brasileiros, percebemos que, a cada dia, e por mais que alguns os tentem reforçar, vamos nos livrando deles.
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Rhane Ferraz Maciel – turma D

17 comentários:

Ana Maria de Melo Avelar disse...

O desenvolvimento do comércio acabou por criar a necessidade de intermediários, no caso de comércio de imóveis tal figura, a do corretor, tornou-se comum. Por isso, muito relevante se torna o tema tratado. Em tese, a comissão deveria ser paga por ambas as partes, haja vista que elas se beneficiam do trabalho desenvolvido pelo corretor para a conclusão do negócio. No entanto, caso apenas uma das partes, que é a questão tratada pelo grupo, encarregou o corretor de angariar o negócio, apenas ela estará incumbida de pagar a remuneração, haja vista que a relação jurídica se estabeleceu apenas entre eles. Diverso poderá ser negociado entre as partes, assim como salientou o grupo, mas deve ser expresso no momento de celebração do contrato, deve ser observada a boa-fé, a ampla informação entre as partes, ainda mais quando uma delas for mais fraca, hipossuficiente.
Ana Maria de Melo Avelar. Turma C.

Bruno Martins Melo- Turma C - 6° período disse...

No caso de vendas de imóveis sempre quem paga a corretagem é o comprador. Este pagamento é feito normalmente de forma indireta, ou seja, no valor total do imóvel já está inclusa a corretagem. Se todos quem comprarem imóvel, desta forma, procurarem o judiciário, teremos emprego garantido.

Camila Costa Xavier - Turma C disse...

Nas transações imobiliárias é muito comum a utilização de corretores visando buscar no mercado o melhor negócio, dentro dos padrões pessoais de cada negociante, ou melhor, de cada consumidor. O citado corretor pode ser contratado tanto pelo vendedor do imóvel, o qual o incumbe na obrigação de achar no mercado o melhor comprador para o bem objeto da venda, como também pelo futuro adquirente que busca auxílio do profissional para encontrar o imóvel que deseja comprar. De fato, conforme exposto pela Ana Maria, a comissão do corretor é devida por aqueles que angariam benefícios a partir do contrato de mediação. A remuneração pode, portanto, ser livremente estipulada entre as partes contratantes, não obstante os usos e costumes largamente adotados em uma certa transação. O caso em comento evidencia que o Contrato de Corretagem não conta com a ciência do comprador, que não pode portanto, responder por qualquer obrigação dele decorrente. Observa-se vício na própria formação do instrumento, que carece da declaração de vontade de uma das partes interessadas.

Ana Paulra Ramires Fernades Turma :C disse...

O texto em questão faz refereência ao caso da gerente Vírginia Maria Gonçalves, que buscou a justiça por se sentir lesada ao pagar os serviços prestados pelos corretores, alegando que "(...) cobraram um serviço que deveria ser pago pela construtora".
Na verdade, a comissão devida aos corretores pelos serviços realizados pode ser paga tanto pelo comprador do imóvel , quanto pelo vendedor, podendo até mesmo o valor ser dividido entre eles.É o contrato que disporá a esse respeito, sendo que no seu silêncio, conforme os usos e costumes, a comissão deverá ser paga pelo vendedor.
Assim, a primeireira vista, embora o texto não apresente mais peculiaridades acerca do caso da gerente, não parece que razão assiste a consumidora em questão, uma vez que, diferentemente dos demais consumidores mecionados no texto, a mesma tinha conhecimento do destino dos valores por ela desembolsados, e caso tenha firmado contrato neste sentido, nada impede que, como compradora, pague pela corretagem.

SELMO BARCELAR - TURMA C disse...

Gosto do tema abordado e lembro que em 2008 o Ministério Público Federal no Rio Grande do Norte (MPF/RN) fez uma recomendação para que a Caixa Econômica Federal (CEF) informando aos clientes de financiamentos habitacionais que a taxa do serviço de corretor de imóveis é opcional. Nas informações apuradas, a CEF não deixou claro aos consumidores que o serviço não é obrigatório. "O banco também não esclarece que a aquisição de tal serviço enseja o pagamento de uma taxa".
A recomendação foi resultado do procedimento administrativo instaurado para apurar supostas violações aos direitos do consumidor na cobrança dos custos de corretagem
De acordo com o artigo 6º, inciso III, do Código de Defesa do Consumidor, o cliente tem o direito de obter informações adequadas e claras acerca dos produtos e serviços que adquire.
Logo a questão a muito vem sendo trabalhada e por envolver um setor financeiro que tanto cresce vem chamando cada vez mais atenção de todos.

SELMO BARCELAR - MAT 2009430012

Alexandra Oliveira disse...
Este comentário foi removido pelo autor.
Alexandra Oliveira disse...

Segundo o Prof. César Fiuza o objeto da corretagem é a intermediação, o agenciamento de negócios. Sendo um contrato consensual, aperfeiçoa-se pela simples convenção. No caso em tela faltou informação e a clareza necessária para que todos os envolvidos estivessem a par dos detalhes do negócio.
Quanto a quem paga a corretagem, concordo com o colega Bruno Martins. Na prática há um pagamento indireto, pois do valor que é pago ao vendedor é retirada a corretagem, ou seja, está embutida no valor do negócio. Geralmente o vendedor repassa esse valor ao corretor. Nessa linha de entendimento, mesmo que o comprador passe, diretamente, o valor correspondente ao corretor e o restante ao comprador, não estaria, a meu ver, caracterizado que essa despesa foi suportada por ele.

Alexandra Wolcow Torres de Oliveira Turma C 6º Período

Rafael Heyden Barbosa - 6º C disse...

Creio interessante ressaltar que, até onde pesquisei, não há norma de ordem pública no sentido da obrigatoriedade do pagamento da corretagem pelo vendedor (entendido aqui como quem contrata o corretor), de forma que não se afigura adequado falar em ilicitude simplesmente em razão do comprador pagar, integralmente ou em parte, o valor relativo à corretagem. A definição de quem arca com os custos decorrentes da corretagem é convenção das partes, desde que, conforme lembrado pela colega Ana Maria Melo Aviar, sejam observadas a boa fé e a ampla informação. O que não se pode é confundir a possibilidade de pagamento por parte de compradores, com os procedimentos comumente adotados por construtoras e incorporadoras, que "forçam" aos consumidores pagarem tais valores sem esclarecimento ou combinação prévias, pois não havendo estipulação convencionada entre as partes em sentido diverso, é razoável presumir-se que a obrigação de adimplir é de quem contrata o corretor, portanto, as construtoras e incorporadoras.

Thamiris Aguiar Maciel- Turma D disse...

O mercado imobiliário encontra-se muito aquecido atualmente. E cada vez mais a atuação da figura do corretor torna-se imprescindível para agilizar os negócios de compra e venda. "As obrigações do corretor, segundo Caio Mário, giram em torno da aproximação e da mediação das partes com vistas a realização de negócios, e podem ser expressamente estipuladas ou decorrer da lei, ou dos usos e costumes. Em princípio, cabe-lhe envidar esforços e dedicar sua atividade na angariação do negócio ou do contrato, a que visa o comitente, podendo investigar, anunciar etc. É, portanto, justo que tal serviço seja devidamente remunerado." Todavia tal remuneração deve ser efetuada pela parte contratante e não pelo consumidor nos caso da venda de apartamento na planta, conforme demonstra-se nos entendimentos jurisprudenciais expostos.Assim, é justo que as construtoras arquem pela má-fé ao embutir no valor total do imóvel a remuneração do corretor.

Bárbara Medeiros de Oliveira disse...

No caso em análise, o corretor se obriga a acompanhar possíveis compradores, a aproximá-los do vendedor e dar toda a assistência necessária até que o negócio se feche. Nada obsta que a remuneração seja paga pelo comprador, desde que tal ajuste seja anteriormente informado. Segundo o artigo 723 do Código Civil, o corretor tem como obrigação o dever de executar a mediação com diligência e prudência, prestando todos os esclarecimentos acerca do negócio e todos os aspectos que podem influenciar na decisão, inclusive em relação às alterações de valores. Conclui-se, então, que se há ajuste entre corretor e vendedora de que será dever do comprador remunerar o serviço de corretagem, é do corretor a obrigação de informar, pois se trata de acordo que terá grande influência no preço final do que se compra.

Gustavo Henrique Rufino da Silva - Turma C disse...

A corretagem é uma atividade muitíssima comum no Brasil e a questão de se deve o comprador pagar ou não a taxa nesse contrato envolvendo imobiliária-construtora nunca foi muito clara. Porém, como bem elucidou o grupo, as partes nesse contrato de corretagem são justamente o corretor (imobiliário) e o seu cliente (construtora) que contrata o primeiro para que ele possa angariar negócios para o segundo. Cabe ressaltar que, não tendo a imobiliária informado que os responsáveis pelo pagamento da taxa de corretagem, faltou ela com o seu dever de lealdade e com a boa fé necessária aos negócios jurídicos. É bom saber que as pessoas tem buscado cada vez mais esclarecimentos sobre esse tema e procurado o judiciário para resolver essas injustiças.

Gustavo Henrique Rufino da Silva - Turma C

Ariane Marques Alves disse...

Esta prática discutida pela reportagem utilizada pelo grupo demonstra que a remuneração dissolvida nas prestações, e sem o conhecimento do comprador, reveste o instituto da corretagem de ilicitude. A má-fé e a falta do dever de lealdade podem, até mesmo, descaracterizar o contrato de corretagem. (ARIANE - TURMA C)

Eustaquio- turma A disse...

Eustaquio-turma A:

Depende do contrato se a comissão devida aos corretores será paga pelo comprador ou pelo vendedor do imóvel. No entanto, esta determinação não pode ser tácita, de forma que se não houver nada disposto no contrato, o vendedor é quem arca com a comissão. Na prática, porém, o que há é a retirada da corretagem do valor que é pago ao vendedor, ou seja, está embutida no valor do negócio. Geralmente o vendedor repassa esse valor ao corretor. Dessa forma, ainda que o comprador passe, diretamente, o valor correspondente ao corretor e o restante ao vendedor, não significa que a despesa foi suportada por ele.

LUCAS JULIANO SANTOS PEDRA - TURMA D disse...

A alta demanda por imóveis e a oferta de crédito propiciaram a expansão do mercado imobiliário, e nesse contexto, a atuação do corretor de imóveis favorece o dinâmico processo de comercialização, à medida que agiliza as operações de compra e venda. Pelo contrato de corretagem uma pessoa possui a incumbência de angariar negócios, na condição de intermediário, para outra, mediante remuneração. O corretor tem como atribuição agenciar bem os negócios, no caso a venda de imóveis, sob sua responsabilidade. Enquanto o comitente tem como obrigação fundamental o pagamento da comissão pelos serviços prestados. A notícia em análise trata de uma pratica indevida e que deve ser repudiada, uma vez que onera o consumidor, com a taxa de corretagem que é de responsabilidade da parte que de forma consensual assumiu a obrigação e teve os negócios angariados.

Rafael de Mendonça - Turma D disse...

A obrigação básica surgirá se o negócio jurídico pretendido for celebrado, hipótese em que deverá arcar com a remuneração do corretor, não devendo atribuir isso a quem não foi parte no contrato de corretagem, como a outra parte no contrato principal.

A maioria absoluta do brasileiro não quer levar vantagem em tudo, mas, infelizmente, não são poucos os que tentam. Muitas vezes o dono da propriedade demora a celebrar o contrato de compra e venda para tentar se esquivar da obrigação de pagar a comissão devida ao corretor. Há relevante jurisprudência do STJ no sentido de que se um corretor de imóveis faz a aproximação entre o comprador e o dono da propriedade, e o negócio se concretiza, ele faz jus à comissão, ainda que não tenha participado do processo de conclusão da compra e venda. Nesse norte o Resp 1072397:

Ementa

CIVIL E EMPRESARIAL. INTERMEDIAÇÃO OU CORRETAGEM PARA A VENDA DE
IMÓVEL. APROXIMAÇÃO ÚTIL DAS PARTES. VENDA APÓS O PRAZO ESTIPULADO
EM CONTRATO. COMISSÃO DEVIDA.
- A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso
especial. Aplicação da Súmula 7/STJ.
- Para que seja devida a comissão, basta a aproximação das partes e
a conclusão bem sucedida de negócio jurídico. A participação efetiva
do corretor na negociação do contrato é circunstância que não
desempenha, via de regra, papel essencial no adimplemento de sua
prestação. Portanto, esse auxílio, posterior à aproximação e até a
celebração do contrato, não pode ser colocado como condição para o
pagamento da comissão devida pelo comitente.
- Se após o término do prazo estipulado no contrato de corretagem
vier a se realizar o negócio jurídico visado, por efeitos dos
trabalhos do corretor, a corretagem ser-lhe-á devida.

(Relatora Ministra Nancy Andrighi, DJ 09/10/2009)

Reinaldo disse...

Realmente, não há dúvida alguma que a remuneração do corretor pode ser paga tanto pelo vendedor, como é praxe, quanto pelo comprador, ou até pelos dois conjuntamente, bastando para isso o acordo entre as partes, conforme o princípio da autonomia que rege o Direito Privado. O problema surge na medida em que o ônus recai sobre o comprador, sem que ele seja devidamente informado, sendo ainda mais grave por ocorrer em uma relação consumerista. Assim, as decisões, a meu ver, foram corretas, especialmente em virtude dos valores pagos não integrarem o valor do imóvel adquirido. Talvez se as construtoras tratassem a corretagem como um custo seu, e por isso incorporado ao valor do imóvel, não ficaria vulnerável judicialmente.

Raquel Bastos Ferreira disse...

Penso que neste caso dois pontos são questionáveis: primeiramente a anuência do comprador com tal cobrança, e, em segundo lugar, a efetiva prestação do serviço de corretagem. Ambos estão ausentes na maioria dos casos, à exemplo das jurisprudências comentadas. O consumidor paga taxa de corretagem e, com isso, anui com um serviço que não foi prestado a ele em muitos casos, a efetiva aproximação das partes por um terceiro. Nesse sentido, tal cobrança embutida no preço seria questionável.